Die Vereinbarung einer Mietkaution in Höhe von 6 Monatsmieten ist unwirksam
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum verstößt eine Kautionsvereinbarung gegen mietrechtliche Vorschriften und ist unwirksam, soweit sie die maximal zulässige Höhe von drei Monatsmieten übersteigt.
Dem Mieter steht insoweit ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, der der regelmäßigen dreijährigen Verjährung unterliegt und mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem die überhöhte Mietkaution geleistet wurde.
Es kommt für den Beginn der Verjährung nicht darauf an, wann der Mieter erfahren hat, dass die die drei Monatsmieten übersteigende Kaution gesetzeswidrig ist, mithin setzt der Beginn der Verjährung lediglich voraus, dass der Mieter von den den Anspruch begründenden tatsächlichen Umständen Kenntis hat bzw. fahrlässige Unkenntnis hat. Es kommt nicht darauf an, ob dem Mieter bewusst ist, dass ihm gegen den Vermieter ein Rückforderungsanspruch zusteht.
Eine Ausnahme hinsichtlich des Beginns der Verjährung kommt lediglich in den Fällen in Betracht, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht ohne Weiteres zuverlässig einschätzen kann.
Eine trotz Abmahnung fortdauernd unpünktliche und schleppende Mietzahlung stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt.
Es ist unerheblich, ob die unpünktliche Mietzahlung auf einem Rechtsirrtum des Mieters über die Fälligkeit der Miete beruht.
Es kommt für den Beginn der Verjährung nicht darauf an, wann der Mieter erfahren hat, dass die die drei Monatsmieten übersteigende Kaution gesetzeswidrig ist, mithin setzt der Beginn der Verjährung lediglich voraus, dass der Mieter von den den Anspruch begründenden tatsächlichen Umständen Kenntis hat bzw. fahrlässige Unkenntnis hat. Es kommt nicht darauf an, ob dem Mieter bewusst ist, dass ihm gegen den Vermieter ein Rückforderungsanspruch zusteht.
Eine Ausnahme hinsichtlich des Beginns der Verjährung kommt lediglich in den Fällen in Betracht, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht ohne Weiteres zuverlässig einschätzen kann.
Eine trotz Abmahnung fortdauernd unpünktliche und schleppende Mietzahlung stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt.
Es ist unerheblich, ob die unpünktliche Mietzahlung auf einem Rechtsirrtum des Mieters über die Fälligkeit der Miete beruht.
Bundesgerichtshof, Urteil BGH VII ZR 91 10 vom 01.06.2011
Normen: BGB §§ 199, 543, 551, 812
